Ein Blick aus einer anderen Richtung

Bisher wurde zumeist behauptet: Der nördlich des Gleimtunnels gelegene Teil des Mauerparks, der jetzt an die Groth Gruppe verkauft wurde, sei das Filetstück oder Sahnehäubchen für jeden Investor. Aber betrachtet man die Sache realistisch, kann man auch zu ganz anderen Schlußfolgerungen kommen.

1. Lage

Man braucht nur einen Blick auf Google Maps zu werfen, um zu erkennen, dass die Lage des neuen Baufeldes, im Norden des Mauerparks, am Gleisbett eines der größten Eisenbahn-und Nahverkehrsknotenpunkte Mitelleuropas liegt und nicht gerade 1a ist.

Das Gegenteil ist eher der Fall. Die zum Gleisbett liegenden Gebäude werden von einer kaum unterbrochenen Lärmkulisse fahrender Zügen erfaßt. Darunter die berüchtigten pfeiffenden „Toaster“ der S-Bahn. Dazu gibt es monotone Geräusche vom Stellwerk und von den Pumpen, die verhindern, dass das sehr tief gelegene Bahngelände unterflutet wird.

Die Bewohner von Häusern gegenüber der Schwedter Straße werden sich auf Grund der engen Randbebauung von spielenden Kindern und dem Geruch, der vom Kinderbauernhof herüberweht, belästigt fühlen.

Zur Weddinger Seite grüßt ein Bauriegel mit sozialem Wohnungsbau im Charm der 70-er Jahre und mit multikultureller Bevölkerungsmischung.

2. Gefährdungen

Neben den S-Bahn und Fernverkehrszügen fahren auch Güterzüge bestimmten oder unbestimmbaren Inhalts am neuen Wohngebiet vorbei. Man kann nicht ausschließen, dass darunter Waggons mit brennbaren oder explosiven Flüssigkeiten ( Erdöl, Flüssiggas, Chemikalien) sind.

Dann wäre eine Explosions- und Katastrophengefahr real.

Die Bahn hat im Rahmen ihres Investitionsprogramms für das Nordkreuz bisher 230 Mio ausgegeben, davon 25 Mio für Sicherheitsmaßnahmen im Brandt- und Katasthrophenfall für die Tunnel. Das müßte normalerweise reichen.

3. Erschließung des Baugeländes und Realisierung der Baumaßnahmen

Um 600 Wohneinheiten bauen zu können, braucht man bei einer Bruttogeschoßflächenzahl von 1,7 ca. 1 Mio t Beton.

Aber wie sollen die dahin geschafft werden, wenn eine Zuwegung der Baustelle über das Gleimviertel ausgeschlossen sein soll.

Die inzwischen „berühmte“ oder „berüchtigte“ Rampe an der Weddinger Seite des Gleimtunnels kann nur über einen Teilabriss des denkmalgeschützten Gleimtunnels erfolgen. Das ist seitens der Oberen Denkmalschutzbehörde kaum genehmigungsfähig.

4. Parksituation und und Autoverkehr

Auf Grund der Geländestruktur ist völlig ungekärt, wie private PKW in die Nähe ihrer Wohnungen kommen sollen. Das Baufeld ist eng. Der Besitzer einer teuren Eigentumswohnung wird sich kaum darauf einlassen, ein Parkhaus gegenüber der „Rampe“, wie von der Bürgerwerkstatt vorgeschlagen, zu benutzen, wenn 10-20 minütige Fußmärsche erforderlich sind, um an sein Auto zu kommen.

5. Juristische Unwägbarkeiten im Bebauungsplanverfahren und mit dem östlichen Nachtbar

Pankow hat planungsrechtliche und juristische Möglichkeiten die Erschließung des Baufeldes und die Anbindung der Infrastruktur von der Schwedter oder Gleimstraße aus, wie eigentlich im städtebaulichen Vertrag vereinbart, zu verhindern. Entsprechende Beschlüsse wurden von der BVV Pankow verabschiedet. Allerdings hat der Senat meist Gelegenheit das Verfahren an sich zu ziehen und die Maßnahmen seinen Senatsverwaltungen zu übertragen.

6. Risiken und Nebenkosten

Die Exploration des zukünftigen Baugebiets im Norden ist mit heftigen Risiken und Nebenwirkungen für das Land Berlin behaftet. Die Erschließung des ehemaligen Bahngeländes, über das 2 Weltkriege hinweggegangen sind, und von dem auch ab 1944 die Deportation Berliner Juden in die Gaskammern erfolgte, ist von Altlasten und Neulasten durch den Betrieb von Gewerben wie KFZ-Reparaturwerkstätten, Chemie- und Baustoffhandel, etc. bedroht.

Aber die Juristen der Immo AG waren clever genug, diese Lasten Berlin überzuhelfen.

Aus dem städtebaulichen Vertrag:

§ 5/Abs.6:
“Berlin hatte ausreichend Zeit und Gelegenheit den Erwerbsgegenstand auch auf schädliche Bodenveränderungen … zu untersuchen. Das Risiko des Vorhandenseins schädlicher Bodenveränderungen und von Altlasten trägt allein Berlin. Berlin stellt … CA Immo und deren Rechtsvorgänger im Eigentum von jeder Haftung nach BbodSchG, WHG oder KrW-/AbfG frei. Berlin stellt CA Immo und deren Rechtsvorgänger von sämtlichen Ansprüchen einschließlich Ausgleichsansprüchen nach §24 Abs.2 BbodSchG frei.”

Also: Die Zeche bezahlt in jedem Fall Berlin!

7. Schlußfolgerungen:

Das Filetstück war nie der Norden, sondern immer der Teil an der Bernauer Straße. Den besitzt allerdings immer noch die Immo AG, die mit der Groth Gruppe in letzter Zeit Hand in Hand zusammengearbeitet hat. Die juristische Lage erlaubt die Rückabwicklung des Verkaufs des Nordfeldes, wenn das B-Planverfahren scheitert.

8. Ist nicht folgendes Szenario denkbar?

Im Zuge der bautechnischen Erschließung des Nordfeldes und durch Bodenuntersuchungen wird festgestell, dass sich die Beseitigung der Altlasten im 2-stelligen Millionenbereich beläuft.

Dafür haftet nach Vertrag ausschließlich Berlin. Das kann und wird Berlin nicht bezahlen wollen.

Folgendes Tauschgeschäft wird angeboten: Rückabwicklung des Norddeals im Tausch gegen das Südgelände an der Bernauer Straße, um das Land Berlin vor Schaden zu bewahren. Die bekannten Argumente mit der Zwangslage.

Der Investor verspricht dann auch noch: Neben einer Kita eine oder wenn nötig noch eine weitere Schule bauen zu wollen. Die zustandige Senatswerwaltung ist hocherfreut und alle Bürgerbeteiligten der letzten Jahre wären am Nasenring vorgeführt.

Bestimmt nur eine Fiktion! Aber sorgen darf man sich doch?

Hartmut Dold

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Wohnen und Leben am Nordkreuz? – Worst Case!

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