Offene Briefe und Argumente

Neben Bildern, Videos, Emotionen und Schlagwörtern sind Sachargumente nicht zu unterschätzen. M.Nelken, der die Diskussionen und Planungen um den Mauerpark wie kaum ein anderer seit 25 Jahren kennt, hatte dazu offene Briefe an Spallek und Groth geschrieben. Die Briefe und Antworten haben wir auf unserer Webseite als PDF-Dateien bereitgestellt. Jetzt hat Nelken seine Argumente nochmals zusammengefasst und auf die Antworten geantwortet.

Brief an Spallek:

Bezirksamt Mitte von Berlin
Bezirksstadtrat Carsten Spallek,

Müllerstraße 146
13353 Berlin

Berlin, 11. Februar 2015

Sehr geehrter Herr Spallek,

ich danke Ihnen für Ihre schnelle Antwort. Warum die Berliner Politik in Sachen Mauerpark
allen Grund hat, sich zu schämen, habe ich in meinem ersten Brief ausführlich erläutert. Sie sehen das anders und wollen sich diese Verantwortung nicht aufbürden lassen, nicht „fremdschämen“, wie Sie sagen. Ich dagegen meine, dass wir als Politiker in einer Gesamthaftung für das Tun und Lassen der Berliner Politik stehen.

Sie schreiben, das Bauvorhaben von Herrn Groth schaffe den dringend benötigten
„zusätzlichen Wohnraum, um den (Nachfrage)Druck auf die Bestandswohnungen und
Bestandsmieten abzumildern und somit einen Beitrag zu einer Dämpfung der allgemeinen
Mietpreissteigerung zu leisten“.  Diese als Legitimation gemeinte Aussage ist falsch. Die
Wohnungen, die die Groth-Gruppe hier plant und anderswo in den letzten Jahren realisiert
hat, gehören sämtlich zu gehobenen und hochpreisigen Segmenten des Wohnungsmarktes. Sie sind Beiträge zur allgemeinen Mietpreissteigerung.

Der freifinanzierte Wohnungsneubau kann, sofern er die Zunahme der kaufkräftigen Nachfrage übersteigt, eine Marktentspannung allenfalls im Bereich des mittleren und hochpreisigen Wohnungsmarktsegments bewirken und damit in diesem (bei einem Angebotsüberhang) den Preisauftrieb hemmen. Das soziale Wohnungsproblem liegt aber jenseits dieses Marktes. Dass ein „Sickereffekt“ nicht existiert, ist inzwischen allgemein anerkannt. Wie auch?  Die selbstnutzenden Käufer und die Mieter im gehobenen und hochpreisigen Marktsegment machen in der Regel keine preiswerten Wohnungen frei. Sollte dies ausnahmsweise einmal der Fall sein, so sind bei der Neuvermietung diese Wohnungen nicht mehr preiswert.

Sie geben eine Grün- und Freiflächenplanung für die Geschäftsinteressen von Herrn Groth und seinen potenziellen Kunden auf. Zur Milderung des sozialen Wohnungsproblems leisten Sie damit keinen Beitrag.

Aber was ist mit den 120 Wohnungen, die die Gewobag von der Groth-Gruppe kaufen soll
und zu 6,50 €/qm Anfangsmiete anbieten will, werden Sie einwenden. Abgesehen davon,
dass sich arme Haushalte diesen Mietpreis nicht leisten können, kommt er nur durch sehr viel Geld (bis zu 7,68 Mio. €) aus öffentlichen Kassen zustande, das die Gewobag bekommen soll, um diese Wohnungen zu den genannten Anfangsmieten anbieten zu können.

Im Klartext:

Das Landesunternehmen Gewobag kauft für viel Geld relativ teure Sozialwohnungen an einem hochgradig verlärmten Standort – quasi als bewohnte Lärmschutzwand -, um das Baurecht für die teuren Groth-Wohnungen zu legitimieren. Auch das ist kein Beitrag zur Lösung des sozialen Wohnungsproblems.

Ich teile die von Ihnen behauptete Ableitbarkeit des B-Plans aus dem FNP nicht, verzichte
aber an dieser Stelle darauf, noch einmal im Detail auf Ihre irrigen Argumente einzugehen.

Das Bezirksamt Mitte hat den B-Plan der Senatsverwaltung angezeigt, und diese hat offenbar keinen Widerspruch gegen die übergeordnete Bauleitplanung festgestellt. Das Bezirksamt Mitte hatte dies vor wenigen Jahren noch anders gesehen und 2003 selbst ein B-Planänderungsverfahren initiiert. Das wurde aber wegen der massiven Widersprüche zunächst ausgesetzt und nach dem Scheitern der Moderation von der Senatsverwaltung eingestellt.

Man kann nicht einfach auf ein erforderliches Verfahren verzichten, wenn es den
Planungsbehörden unbequem ist. Ob dies ein justiziabler Anfechtungsgrund ist, müssen
Juristen bewerten. Die Bürgerbeteiligung jedenfalls hat man auf diese Weise  ausgehebelt.
Bleibt zu hoffen, dass man das beim B-Planverfahren nicht wiederholt.

Das Hauptproblem Ihrer Ausführungen in der Informationsveranstaltung am 16. Januar
besteht für mich aber in etwas anderem. Das habe ich Ihnen offenbar nicht verdeutlichen
können. Sie haben keine städtebaulichen Gründe für die Ziele des B-Plans 1 -64 a VE
ausgeführt, sondern nur „sachfremde“ Motive und Erwägungen dargelegt. Die für das
Planungsziel maßgebliche Frage lautet: Warum führt die Gemeinde planungsrechtlich eine
Nutzungsänderung herbei, um ein dicht bebautes Wohnquartier mit einer nahezu 100-%-
Flächenversiegelung zu ermöglichen? Diese Frage muss der Plangeber beantworten.

Dass es ein Verwertungsinteresse des Grundstückseigentümers gibt, stellt keine tragfähige
städtebauliche Begründung dar. Vielmehr wäre darzulegen, warum die Gemeinde das
Interesse hat, die kaufkräftige Nachfrage nach Wohnimmobilien und das entsprechende
Verwertungsinteresse an diesem Ort zu befriedigen und warum dem keine öffentlichen
Interessen entgegenstehen. Da die Gemeinde in einem öffentlichen Planungsprozess (FNP)
schon ein anderes Ziel formuliert hat, steht dieser Nachweis unter einem besonderen
Legitimationsdruck.

Sicher, städtische Planung ist nicht in Stein gemeißelt. Öffentliche Interessenlagen können
sich ändern oder gegenüber anderen öffentlichen Interessen in der Gewichtung verlieren.
Nur, von all diesen denkbaren Gründen haben Sie weder in der Veranstaltung noch in Ihrem Antwortschreiben einen einzigen dargelegt. In Ihrer Antwort schreiben Sie, welche Bauvorhaben im Einzelnen auf der Fläche ermöglicht werden sollen. Aber dazu, warum dies hier geschehen soll, schreiben Sie kein Wort.

Nach alledem habe ich auch große Zweifel, dass die Begründung zum B-Plan dazu
Überzeugendes auszuführen vermag. Denn Sie sprachen in der Veranstaltung ganz
offenherzig über den Tausch Baurecht gegen Fläche als dem tatsächlichen Grund für dieses
B-Planverfahren. Das ist keine planungsrechtlich tragfähige Grundlage. Natürlich wird das
erst relevant, da haben Sie Recht, wenn dies ein Verwaltungsgericht feststellt.

Abschließend möchte ich festhalten: Obgleich ich mich seit 1990 in Bürgerinitiativen und in
politischen Gremien für den Mauerpark engagiert habe, schäme ich mich angesichts der
desaströsen Geschichte der letzten 25 Jahre in Sachen Mauerpark und angesichts des
oberfaulen Immobiliendeals (Baurecht gegen Fläche) für die Berliner Politik.

Mit freundlichen Grüßen

Michail Nelken

Brief an Groth:

Groth Development GmbH & Co. KG
Thomas Groth

Kurfürstendamm 63
10707 Berlin

Berlin, 11.02.2015
Sehr geehrter Herr Groth,

ich danke Ihnen für Ihre offene Antwort. Auf einige Ihre Aussagen möchte ich hier reagieren. Vielleicht kann ich dazu beitragen, dass Sie die emotional vorgetragenen Vorwürfe gegen die Firma Groth besser nachvollziehen können. Häuser bauen ist natürlich in der Regel kein Verbrechen. Und als ich sagte, dass es gut wäre, den im Raum stehenden „Vorwurf der Nötigung“ auszuräumen, habe ich explizit nicht „juristisch“ argumentiert, sondern politisch. Doch dazu weiter unten.

Zuerst möchte ich Sie darauf hinweisen, dass Sie hinsichtlich der Geschichte der leidigen
25jährigen Auseinandersetzung um den Mauerpark nicht gut unterrichtet worden sind. Seit
1993 gibt es auf der Fläche Ihres Bauvorhabens eine Grünzugplanung, die im
Flächennutzungsplan von 1994 ihre planungsrechtliche Beschlussfassung und bei dessen
Neufassung 2009 ihre Bekräftigung fand. Parallel dazu wurde 1992/93 im Ergebnis einer
öffentlichen Debatte die gesamte Fläche südlich des Gleimtunnels als Mauerpark bestimmt
(siehe den Realisierungswettbewerb für die Olympiaplanung Jahnsportpark und Mauerpark).

Der Senat hatte schon seinerzeit die ganze südliche Fläche mit großer Geste im Rahmen der Bewerbung für Olympia 2000 als Mauerpark deklariert. Wenn Sie jetzt über 20 Jahre danach argumentieren, dass es doch ein angemessener Interessenausgleich sei, diese Fläche (noch einmal) für den Mauerpark herzugeben, diesmal aber im Tausch für das Baurecht für eine Wohnanlage auf der als Grünzug geplanten Fläche, dann klingt das in den Ohren derjenigen, die diese Geschichte kennen, wie eine Verhöhnung.

Sie mögen von alledem nichts wissen. Auch sind Sie für den Wortbruch der Politik nicht
verantwortlich zu machen. Das ändert aber nichts an der Tatsache, dass in der
Gesamtbetrachtung deshalb von einem fairen „Interessenausgleich“ keine Rede sein kann.

Auch Ihr Argument, dass es sich doch hier um einen demokratischen, durch parlamentarische Gremienbeschlüsse legitimierten Willensbildungsprozess handele, trägt nicht. Der FNP wurde vom Abgeordnetenhaus beschlossen. Als sich abzeichnete, dass es für eine Änderung keine gesellschaftliche Mehrheit und keine parteipolitische Mehrheit im Abgeordnetenhaus geben würde, wurde das FNP-Änderungsverfahren kurzerhand eingestellt.

Die BVV Pankow hat sich parteiübergreifend in Beschlüssen mehrfach gegen die Bebauungspläne ausgesprochen. Und in der BVV Mitte hat auch die politische Mehrheit, die schließlich der Bebauung der Nordfläche und dem „Mauerparkvertrag“ zugestimmt hat, stets betont, dass man dies nur notgedrungen mache, weil der Bezirk Mitte finanziell nicht in der Lage sei, die Flächen für die Fertigstellung und die Erweiterung des Mauerparks zu erwerben und das Land Berlin die erforderlichen Finanzmittel nicht bereitstelle. Sieht so ein demokratischer Entscheidungsprozess in der Stadtplanung aus?

Was mich an Ihrer Antwort aber am meisten verwundert, ist Ihre These, dass Neubau  ein
wirksames Mittel gegen Preisdruck und Verdrängung sei. Das wird zwar von Politikern und
auch von Medienvertretern oft kolportiert, ist aber zweifellos falsch. Mieter werden aus ihren Wohnungen und Kiezen verdrängt, weil sie die Mietpreise, die sich insbesondere nach umfassenden Sanierungsmaßnahmen immer mehr den Neubaumieten annähern, nicht mehr bezahlen können.

Wer die Miet- und Verkaufspreise der Wohnungsneubauprojekte der Groth-Gruppe bezahlen kann, muss sich keine Gedanken um Verdrängung machen.

Die von Ihnen und Ihren Wettbewerbern der freien Wohnungswirtschaft errichteten Wohnhäuser lösen das soziale Wohnungsproblem in der Stadt nicht, weder direkt noch indirekt.

Der freifinanzierte Wohnungsneubau kann, sofern er die Zunahme der kaufkräftigen Nachfrage übersteigt, allenfalls eine Marktentspannung im Bereich des mittleren und hochpreisigen Wohnungsmarktsegments bewirken und damit in diesem bei einem Angebotsüberhang den Preisauftrieb hemmen

Das soziale Wohnungsproblem liegt aber jenseits dieses Marktes. Der mitunter angeführte „Sickereffekt“ ist eine Chimäre. Die selbstnutzenden Käufer und Mieter
im gehobenen und hochpreisigen Marktsegment machen in der Regel keine preiswerten Wohnungen frei. Sollte dies ausnahmsweise einmal der Fall sein, so sind bei der Neuvermietung diese Wohnungen nicht mehr preiswert.

Die von Ihrer Immobiliengruppe errichteten und geplanten Neubauvorhaben sind Teil dieser Marktbewegung. Das ist nicht als moralischer Vorwurf misszuverstehen, sondern schlicht eine immobilienwirtschaftliche Tatsache, die Sie kennen. Das ist Ihr Geschäft. Wenn keiner Ihre Produkte nachfragte, würden Sie dieses nicht betreiben. Den vielen wohnungssuchenden Berlinern, die sich nicht in diesem Marktsegment versorgen können, helfen Ihre Wohnungsneubauprojekte nichts.

Die von ihnen genannten 120 Wohnungen am Mauerpark zu 6,50 €/qm Anfangsmiete sollen mit öffentlichen Fördermitteln auf diesen Mietpreis runtersubventioniert werden. Sie verkaufen diese Wohnungen zum Marktpreis an die Gewobag. Diese soll sehr viel Geld aus öffentlichen Kassen bekommen, um diese Wohnungen zu den genannten Anfangsmieten anbieten zu können. Es ist ein Manko dieser Fördersystematik, dass selbst diese für einkommensschwache Haushalte nicht erschwinglich sein würden. Dass diese geförderten relativ teuren Sozialwohnungen  an einer besonders verlärmten Stelle errichtet werden sollen, quasi als bewohnte Lärmschutzwand, müssen sich zuerst das Land und die Gewobag vorhalten lassen.

Abschließend möchte ich richtig stellen, dass ich Sie keineswegs aufgefordert habe, die Flächen unter Verkehrswert an das Land zu verkaufen. Ich habe in der Versammlung explizit gesagt, dass die Groth-Gruppe in einem ordentlichen Entschädigungsverfahren den Wertverlust bei einer Überplanung der Gewerbefläche mit öffentlichem Grün ausgeglichen bekomme. Vielleicht gehen unsere Auffassungen darüber, was der angemessene Verkehrswert ist, auseinander. Aber dafür gibt es ja Gutachter.

Meine Frage, die Sie nicht beantwortet haben, lautet: Warum wollen Sie im Falle eines erfolgreichen Bürgerbegehrens gegen Ihre Bebauungspläne und für eine öffentliche Grünnutzung diese Fläche nicht zum Verkehrswert an die Stadt verkaufen? Warum drohen Sie stattdessen damit, dann wieder eine Gewerbenutzung zu forcieren. In diesem Kontext formulierte ich meine Empfehlung, den im Raum stehenden Vorhalt der  „Nötigung“ dadurch abzuwehren, dass Sie einen erfolgreichen Bürgerentscheid akzeptieren und dem Land Berlin die ganze Fläche zu einem fairen Preis zum Kauf anbieten sollten.

Das wäre in meinen Augen ein wirksamer Beitrag zur Stärkung des demokratischen Bewusstseins der Bürgerschaft. Ich kann in diesem Vorschlag keine unbillige Zumutung erkennen.

Hochachtungsvoll

Michail Nelken

Hier die Antwort der Groth-Gruppe: http://www.gleimviertel.de/wp-content/uploads/2015/02/Antwort-Herr-Nelken-Feb.-2015.pdf

Hier die Briefe als pdf: http://www.gleimviertel.de/wp-content/uploads/2015/02/Antwort-an-Spallek-EF.pdf

und: http://www.gleimviertel.de/wp-content/uploads/2015/02/Antwort-Groth_2-EF.pdf

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Mauerpark – Kampf um die Medienpräsenz Teil III

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